خرید خانه در دبی و دریافت اقامت؛ توصیه های حمیدرضا شفیعی برای ایرانیان

خرید خانه در دبی و اقامت از طریق شفیعی به شما کمک می‌کند تا مسیر امن و شفاف برای مهاجرت به دبی را پیدا کنید. دبی با قوانین روشن، بازار املاک پایدار و امکان دریافت ویزای چند ساله از طریق خرید ملک، شرایطی فراهم کرده که هم سرمایه حفظ شود و هم زندگی در شهری مدرن فراهم باشد. در این مطلب از حمیدرضا شفیعی https://hamidrezashafiee.ae/، یکی از مشاوران آشنا با قوانین خرید ملک و راه‌های اقامت دبی، می‌خوانیم که انتخاب ملک مناسب و شناخت نوع ویزا، یکی از مهم‌ترین قدم‌ها برای موفقیت در خرید ملک در دبی است.

آیا با خرید ملک در دبی می‌توان اقامت گرفت؟

خرید ملک در دبی https://hamidrezashafiee.ae/services/buy-property-in-dubai/ یکی از مسیرهای رسمی برای دریافت اقامت موقت (۲ تا ۱۰ ساله) است. امارات اقامت‌دائم ارائه نمی‌دهد، اما ویزاهای ملکی در صورت حفظ مالکیت، بدون محدودیت قابل‌تمدید هستند.

 شرایط اخذ اقامت ملکی دبی

برای دریافت اقامت ملکی دبی باید از شرایط‌زیر برخوردار‌باشید:

• مالکیت ملک به‌‌صورت کامل و ثبت‌شده در DLD
• حداقل ارزش ملک مطابق نوع‌ویزا
• ارائه گواهی‌عدم‌سوء‌پیشینه، بیمه سلامت معتبر، مدارک‌مالی
• حداقل‌سن‌متقاضی باید ۱۸سال باشد
• خرید ملکی با حداقل ارزش ۷۵۰هزار درهم
• مهاجران خارجی تنها مجاز به‌خرید ملک در مناطق‌ Freehold
• در صورت خرید ملک با وام، تسویه حداقل ۷۵۰هزاردرهم

حداقل سرمایه لازم برای دریافت اقامت

قبل از دریافت اقامت، بهتر است بدانید که حداقل سرمایه لازم برای دریافت‌اقامت چقدر است:

• ویزای ۲ساله: حداقل ۷۵۰٬۰۰۰درهم
• ویزای ۵ساله (بازنشستگی): حداقل ۵۵ سال سن + حداقل ۱٬۰۰۰٬۰۰۰درهم ملک یا درآمد ماهانه (۱۵هزاردرهم)
• ویزای ۱۰ساله (سرمایه‌گذاری/طلایی): حداقل ۲٬۰۰۰٬۰۰۰درهم

مزایا و محدودیت‌های اقامت با خرید ملک

اقامت با خرید ملک در دبی مزایای زیادی دارد، اما این‌کار ممکن است چالش‌هایی را نیز برای‌افراد به‌وجود بیاورد؛ مزایا و محدودیت‌ها عبارتند از:

مزایا:

• مسیر امن و قانونی برای مهاجرت‌خانوادگی
• اعتبار اقامت ۲ تا ۱۰ساله
• مالکیت آزاد و امکان‌فروش یا اجاره
• نبود مالیات بر درآمد و ثبات اقتصادی امارات

محدودیت‌ها:

• عدم امکان کار رسمی با ویزای ملکی
• نیاز به‌حفظ ارزش ملک در طول اقامت
• هزینه‌های سالانه نگهداری و شارژ
• نبود اقامت دائمی در امارات
• نوسانات دوره‌ای بازار مسکن

انواع ویزای دبی با خرید ملک

دبی انواع ویزا با خرید ملک به‌افراد ارائه می‌کند، از ویزای دو ساله گرفته تا پنج و ده‌ساله و….

 ویزای سرمایه‌گذار ملکی ۲ ساله

این ویزا برای افرادی صادر می‌شود که ملکی به‌ارزش حداقل ۷۵۰٬۰۰۰درهم خریداری کرده‌باشند. ملک باید به‌‌صورت‌کامل پرداخت‌شده یا حداقل ۷۵۰هزاردرهم آن تسویه شده‌باشد.

• مزایا: همراهی‌خانواده، تمدید نامحدود، ورود آسان‌تر به‌مسیر مهاجرتی
• محدودیت: اعتبار ۲ساله و عدم اجازه کار رسمی

 ویزای بازنشستگی ۵ ساله

برای افراد بالای ۵۵سال و مالکین‌ملکی با حداقل ارزش ۱میلیون درهم، نیازمند اثبات درآمد یا پس‌انداز مشخص است.

• مزایا: اعتبار طولانی، امنیت‌اقامتی، مناسب برای زندگی‌آرام
• محدودیت: محدود به افراد بالای ۵۵سال

ویزای طلایی ۱۰ ساله (Golden Visa)

نیاز به مالکیت ملکی با ارزش حداقل ۲میلیون درهم دارد. یکی از پایدارترین مسیرهای مهاجرتی‌امارات محسوب می‌شود.

• مزایا: آزادی سفر، امکان همراهی تمام اعضای خانواده بدون محدودیت سنی، اعتبار ۱۰ساله، عدم نیاز به اسپانسر
• محدودیت: حداقل سرمایه بالا و بررسی‌های مالی‌دقیق

ویزای اقامت خانوادگی و همراه

کسانی که ویزای ملکی دارند می‌توانند همسر و فرزندان خود را به‌عنوان همراه اضافه کنند. اقامت‌خانواده با اقامت‌مالک هماهنگ تمدید می‌شود.

مراحل دریافت اقامت دبی با خرید ملک

قبل از دریافت اقامت‌دبی از طریق خرید خانه بهتر است با مراحل دریافت‌آن نیز آشنا باشید:

انتخاب ملک مناسب و منطقه مناسب

انتخاب منطقه بر اساس بودجه، سبک‌زندگی و هدف‌سرمایه‌گذاری صورت می‌گیرد. مناطق محبوب برای ایرانیان شامل پالم جمیرا، دبی‌مارینا، داون‌تاون‌دبی و… است.

 بررسی سند و مالکیت (Title Deed)

قبل از خرید، اصالت ملک، وضعیت فروشنده، عدم‌بدهی و امکان انتقال‌قانونی باید بررسی شود. این مرحله معمولا از طریق اداره‌اراضی‌دبی (DLD) انجام می‌شود.

امضای قرارداد و پرداخت پیش‌پرداخت

پس از توافق نهایی، قرارداد رسمی‌امضا و بخشی از مبلغ به‌عنوان پیش‌پرداخت پرداخت می‌شود. برای املاک Off-plan نیاز به قرارداد Oqood است.

انتقال سند و ثبت در DLD

با پرداخت کامل مبلغ و کارمزدهای قانونی، سند مالکیت به نام خریدار ثبت می‌شود. حالا امکان شروع فرآیند دریافت ویزا وجود دارد.

ارائه مدارک برای صدور ویزا

مدارک شامل پاسپورت، سند ملک، گردش حساب بانکی، بیمه سلامت، عکس جدید و گواهی عدم سوء پیشینه است.

دریافت Emirates ID و تایید نهایی

پس از انجام تست پزشکی و احراز هویت، کارت Emirates ID صادر می‌شود و وضعیت اقامتی فرد نهایی می‌گردد.

شرایط خرید ملک در دبی برای ایرانیان

خرید ملک در دبی از اهمیت‌بالایی برخوردار است و پس باید نسبت به انواع مالکیت‌ملکی و قوانین‌آن اطلاعات کسب کنید:

قوانین مالکیت فری‌هولد و لیزهولد

در مناطق فری‌هولد، خریدار خارجی مالک کامل ملک می‌شود و اختیار فروش، اجاره، انتقال و حتی بازطراحی واحد را دارد. این نوع مالکیت‌دائمی است. در مالکیت‌اجاره‌ای (Leasehold) یا لیزهولد، خریدار فقط حق استفاده از ملک را برای مدت‌مشخص دریافت می‌کند.

 مدارک مورد نیاز خرید ملک

برای خرید ملک در این شهر به‌مدارکی نیاز دارد که عبارتند از:

• گذرنامه معتبر و ویزای‌فعال‌دبی
• عکس پاسپورتی و کپی مهر ورود
• گواهی تمکن‌مالی، صورت‌حساب ۳–۶ماهه، و تایید منبع‌سرمایه
• در صورت وام: پیش‌تاییدیه بانک
• قرارداد اولیه خرید (MOU) و مدارک‌ملک
• پرداخت پیش‌پرداخت و ثبت‌نهایی در DLD

 مالیات‌ها و هزینه‌های جانبی

علاوه بر هزینه‌های اصلی خرید ملک و خانه، هزینه‌های جانبی هم وجود دارند:

• هزینه DLD: چهار درصد ارزش ملک
• ثبت سند مالکیت: حدود ۵۸۰درهم
• ارزیابی در صورت نیاز: ۱۰۰۰ تا ۲۵۰۰درهم
• کمیسیون مشاور: ۲ تا ۵درصد مبلغ قرارداد
• هزینه ویزا (۲ ساله): حدود ۷۰۰۰ تا ۱۰,۰۰۰درهم برای هر نفر
• شارژ ساختمان: اغلب ۱۰ تا۳۵ درهم به ازای هر فوت‌مربع در سال
• بیمه ملک: برای ویلا ۰.۱ تا ۰.۵ درصد ارزش بازسازی
• هزینه نگهداری عمومی مثل استخر و باغ: حدود ۷۰۰ تا ۱۸۰۰درهم سالانه

حداقل قیمت و بودجه لازم برای خرید ملک و اخذ اقامت

برای اخذ اقامت ملکی حداقل‌قیمت و بودجه لازم عبارتند‌از:

بودجه ۵۰۰ هزار تا ۱ میلیون درهم

مناسب خرید واحدهای کوچک اقتصادی که فقط در صورت رسیدن ارزش‌ملک به ۷۵۰هزار درهم، امکان گرفتن اقامت را می‌دهد.

 بودجه ۱ تا ۲ میلیون درهم

برای خرید آپارتمان‌های استاندارد و قابل‌سکونت‌مناسب است و معمولا به دریافت‌اقامت دوساله منجر می‌شود.

 بودجه بالای ۲ میلیون درهم و گزینه گلدن ویزا

با خرید ملکی حداقل ۲میلیون درهمی امکان دریافت ویزای‌طلایی (۱۰ساله) فراهم می‌شود. این بهترین مسیر اقامت بلند مدت برای خانواده‌هاست.

بهترین مناطق برای خرید ملک در دبی

دبی مجموعه‌ای از مناطق لوکس، خانوادگی و سرمایه‌گذاری دارد که هرکدام با قیمت، سبک‌زندگی و بازده‌متفاوت، مناسب خریداران مختلف هستند.

 دبی مارینا – زندگی لوکس و اجاره کوتاه‌مدت

منطقه‌ای مدرن کنار کانال ۳.۵کیلومتری با تقاضای بالای اجاره کوتاه‌مدت و سبک زندگی شهری:

• مناسب اجاره‌روزانه
• دسترسی سریع به اینترنت‌سیتی و مدیاسیتی
• قیمت‌آپارتمان از حدود ۱ تا ۵میلیون درهم

پالم جمیرا – لوکس‌ترین منطقه دبی

جزیره‌ای نمادین با هتل‌های ۵ ستاره و ویلاهای‌ساحلی بسیار لوکس:

• ویلاها و پنت‌هاوس‌های فوق‌لوکس
• دسترسی مستقیم به‌ساحل
• قیمت از ۳ تا بیش از ۱۶۰میلیون‌درهم

داون تاون دبی – مرکز گردشگری و تجاری

قلب توریستی دبی با برج خلیفه، دبی‌مال و ارزش سرمایه‌ای پایدار:

• مرکز اقتصادی و گردشگری
• آپارتمان‌ها از حدود ۲میلیون درهم
• مناسب‌سرمایه‌گذاری با نقدشوندگی‌بالا

جمیرا لیک تاورز (JLT) – اقتصادی و ROI مناسب

منطقه‌ای مقرون‌به‌صرفه با بازده اجاره‌ای بالاتر:

• قیمت‌مناسب‌تر نسبت‌به‌مارینا
• تقاضای بالای‌اجاره
• مناسب سرمایه‌گذاری میان‌مدت

دبی هیلز استیت – منطقه خانوادگی

محیطی‌آرام، سبز و مدرن با ویلاها و تاون‌هاوس‌های محبوب خانواده‌ها:

• قلب سبز دبی با پارک‌بزرگ
• امکانات آموزشی و تجاری عالی
• آپارتمان‌ها از ۱.۶M و ویلاها تا ۵۵M

بلوواترز آیلند – منطقه لوکس با آینده روشن

جزیره‌ای‌مدرن کنار JBR و خانه Ain Dubai با پروژه‌های فوق‌العاده سرمایه‌ای:

• پروژه‌های مراس با ارزش‌افزوده‌بالا
• قیمت حدود ۲ تا ۵میلیون و بالاتر
• مقصد لوکس‌ساحلی با تقاضای رو‌به‌رشد

دبی ساوت – سرمایه‌گذاری بلندمدت

منطقه‌ای در حال توسعه نزدیک فرودگاه آل‌مکتوم، با رشد آینده‌دار و قیمت‌های اقتصادی:

• پروژه‌های جدید با قیمت مناسب
• نزدیکی به اکسپو سیتی و فرودگاه‌جدید
• مناسب‌سرمایه‌گذاری بلندمدت و پیش‌خرید

انواع ملک در دبی و ویژگی‌های آن

شناخت تفاوت انواع ملک دبی به‌خریداران کمک می‌کند مناسب‌ترین‌گزینه را براساس بودجه و هدف انتخاب کنند:

 آپارتمان‌ها – استودیو تا پنت‌هاوس

آپارتمان‌ها رایج‌ترین نوع ملک در دبی هستند و از استودیوهای اقتصادی تا پنت‌هاوس‌های لوکس با ویوهای شاخص برج خلیفه و مارینا تنوع دارند.

ویلاها و تاون‌هاوس‌ها – زندگی خانوادگی

ویلاها و تاون‌هاوس‌ها معمولا در مناطق سبز و آرام قرار دارند و امکاناتی‌مثل حیاط، پارکینگ و امنیت‌بالا ارائه می‌دهند.

املاک Ultra-Luxury – سبک زندگی سوپر لاکچری

این گروه شامل املاک برند، پنت‌هاوس‌های خاص و ویلاهای‌ساحلی در مناطق‌ممتاز مثل پالم جمیرا است. طراحی سفارشی، خدمات هتلی گران‌قیمت در این‌دسته قرار می‌گیرد.

املاک Off-Plan – پیش‌فروش و سرمایه‌گذاری بلندمدت

پروژه‌های پیش‌فروش به‌دلیل قیمت‌مناسب‌تر و پرداخت اقساطی، انتخاب محبوب‌سرمایه‌گذاران هستند.

املاک Ready – آماده تحویل و درآمد اجاره

ملک‌های آماده تحویل برای کسانی مناسب‌اند که می‌خواهند فورا سکونت کنند یا از همان سال اول‌درآمد اجاره دریافت کنند.

املاک تجاری و هتلی – دفتر، فروشگاه و Hotel Apartment

این گروه شامل دفاتر اداری، فروشگاه‌ها و واحدهای هتل‌آپارتمان است که معمولا قراردادهای اجاره بلندمدت و بازده پایدار دارند. این املاک برای سرمایه‌گذاران‌حرفه‌ای مناسب‌اند.

بازدهی سرمایه‌گذاری در دبی

بازار املاک دبی با رشد حدود ۳۶درصدی حجم‌معاملات در ۲۰۲۴ نسبت‌به سال‌قبل و ثبت ۲۲۶هزار معامله، همچنان یکی از پایدارترین و سودده‌ترین مقاصد سرمایه‌گذاری جهان است.

سود اجاره سالانه

بازدهی‌اجاره در بیشتر مناطق دبی بین ۶ تا ۸درصد گزارش شده و در محله‌های اقتصادی و خانوادگی حتی به ۹درصد هم می‌رسد.

پیش‌بینی رشد قیمت املاک در ۲۰۲۵

طبق گزارش‌های بازار، میانگین رشد قیمت برای سال ۲۰۲۵ حدود ۵ تا ۷درصد برآورد می‌شود؛ مناطقی مثل دبی هیلز، جمیرا ویلیج سیرکل و بلوواترز احتمال‌رشد بالاتری دارند

مقایسه با بازارهای دیگر (ترکیه، قبرس شمالی، قطر)

هرچند قیمت ملک در ترکیه، قبرس شمالی و حتی قطر در بسیاری از شهرها پایین‌تر است، اما دبی با نرخ تورم پایین‌تر، ثبات ارزی، بازده اجاره‌ای بالاتر و نقدشوندگی بیشتر در مجموع گزینه‌ای امن‌تر است.

خرید ملک اقساطی در دبی

خرید ملک اقساطی در دبی به خریداران خارجی اجازه می‌دهد با سرمایه اولیه کمتر وارد بازار شوند:

اقساط ساخت‌محور (Construction Linked)

در این روش پرداخت‌ها هم‌زمان با پیشرفت مراحل ساخت انجام می‌شود؛ مثلا هر ۱۰ یا ۲۰درصد در هر مرحله.

اقساط پس از تحویل (Post-Handover)

بخش کوچکی از مبلغ در طول ساخت پرداخت می‌شود و باقی‌مانده طی ۲ تا ۳سال پس از تحویل واحد تسویه می‌گردد.

اقساط بلندمدت بدون بهره (۵ تا ۷ ساله)

شرکت‌های‌سازنده در برخی پروژه‌ها برنامه‌های ۵ تا ۷ساله بدون بهره ارائه می‌دهند. این نوع پرداخت برای خریداران با بودجه محدود مناسب است.

مزایا و محدودیت‌های خرید اقساطی

خرید قسطی املاک مزایای‌زیادی دارد اما در کنار اینها، محدودیت‌هایی هم وجود دارد:

مزایا

• نیاز به پیش‌پرداخت کمتر
• عدم‌نیاز به وام‌بانکی
• تنوع برنامه‌های پرداخت
• امکان سرمایه‌گذاری در مراحل‌اولیه‌ساخت

محدودیت‌ها

• قیمت نهایی بالاتر
• الزام به پرداخت منظم‌اقساط
• عدم دریافت سند یا ویزا تا پایان‌پرداخت

ریسک‌ها و چالش‌ها

با وجود فرصت‌های سرمایه‌گذاری گسترده، بازار املاک‌دبی همچنان نیازمند دقت و تحلیل واقعی‌ بازده است:

• انتخاب اشتباه توسعه‌دهنده با سابقه کم
• هزینه‌های پنهان و سرویس شارژ سالانه پیش‌بینی‌نشده‌
• مشکلات‌حقوقی و سندی
• اشتباه در تحلیل ROI و بازده سرمایه و انتظار سود غیرواقعی
• ریسک‌های‌سیاسی و محدودیت‌ها برای ایرانیان

نکات طلایی و توصیه‌های حمیدرضا شفیعی

انتخاب درست منطقه، شیوه‌خرید و نحوه مدیریت‌ملک در دبی می‌تواند تفاوت سرمایه‌گذاری‌معمولی و هوشمندانه را مشخص کند:

انتخاب منطقه مناسب برای زندگی یا سرمایه‌گذاری

انتخاب منطقه باید بر اساس هدف‌شما، سطح‌بودجه، میزان رشد آینده و کیفیت‌دسترسی‌ها انجام شود، نه صرفا ظاهر پروژه.

استراتژی خرید نقدی یا اقساطی

اگر نقدینگی کافی دارید خرید نقدی سود بیشتری می‌دهد، اما برای ورود با سرمایه‌ کمتر، مدل‌های اقساطی امن‌تر هستند.

مدیریت ملک و اجاره‌دهی

برای حفظ ارزش ملک و دریافت اجاره‌ پایدار، بررسی مستمر قیمت‌های بازار ضروری است.

اشتباهات رایج ایرانیان

بزرگ‌ترین خطا تمرکز روی قیمت‌های‌پایین یا پیشنهادهای هیجانی است؛ تصمیم صحیح باید بر اساس سند، سابقه سازنده و بازده‌واقعی باشد.

جمع‌بندی

در مطلب خرید خانه در دبی و اقامت از طریق شفیعی، از این موضوع آگاه شدیم که خرید ملک در دبی یکی از امن‌ترین و شفاف‌ترین مسیرهای قانونی برای مهاجرت است و با انتخاب درست منطقه، تعیین بودجه مناسب و آگاهی از قوانین، می‌توان آینده‌ای پایدار در این شهر ساخت. برای بودجه‌های اقتصادی، مناطقی مثل JLT و دبی ساوت، بودجه‌های متوسط، مارینا، داون‌ تاون و دبی هیلز و برای سرمایه‌های بالاتر از ۲ میلیون درهم، پالم جمیرا و بلوواترز مناسبند. در مجموع، مزایایی مانند مالکیت کامل، ثبات اقتصادی، بازده اجاره‌ای بالا و مسیر قانونی برای مهاجرت در کنار محدودیت‌هایی مثل هزینه‌های جانبی، نیاز به کمک گرفتن از مشاوران باتجربه‌ای مانند حمیدرضا شفیعی دارد.