پایگاه خبری جامعه خبر/الهام مرادی/ بر اساس قانون مدنی در زمان وقوع عقد بیع باید شیء که مورد خرید و فروش قرار می‌گیرد، موجود باشد به همین دلیل نکات حقوقی در خرید خانه مشخص است.

اما در فروش ساختمانی که هنوز احداث نشده، این شرایط رعایت نمی شود وهمین مسئله می‌تواند مشکلاتی در پی داشته باشد. به همین دلیل حقوق‌دانان در این زمینه مطالعاتی کرده‌اند تا بتوانند راه را برای چنین معاملاتی هموار کنند و بالاخره در سال ۱۳۸۹ قانونگذاران بر آن شدند به‌منظور جلوگیری از اختلافات ناشی از خرید و فروش آپارتمان یا واحدهای آپارتمانی که در سال‌ های آتی ساخته خواهد شد، قانون پیش‌فروش آپارتمان را تنظیم و به تصویب برسانند.

هرچند تنظیم و تصویب آن از حجم مشکلات و دعاوی مطروحه در دادگاه‌ها کاسته است اما نواقصی هم به همراه دارد که معامله‌ کنندگان را از انعقاد پیمانی کاملا روشن و واضح ناتوان می‌سازد.

قانون پیش فروش آپارتمان ها در ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب شده است. بر اساس این قانون هر پیمانی که طی آن مالک رسمی زمین (که در این قانون پیش‌فروشنده نامیده شده است) احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین را متعهد شود و آن واحد آپارتمان از همان ابتدا یا در حین احداث و تکمیل پروژه یا پس از اتمام عملیات ساخت‌وساز به طرف دیگر (که در این قانون پیش‌خریدار نامیده می‌شود) منتقل شده و مالک رسمی آن شناخته شود، «قرارداد پیش فروش ساختمان» محقق شده است.

جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه‌ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می‌شود و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت‌دار، پیش‌ فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌ رسانی می کند.

تنظیم قرارداد پیش فروش باید در نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد و مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند. آنها نمی‌توانند رأسا اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند در غیر این صورت مجرم تلقی می‌شوند. همچنین اگر سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند به حبس از نود و یک روز تا یکسال یا جریمه‌ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.

عدم ثبت قراردادهای پیش فروش ساختمان در سالیان گذشته مشکلات عدیده‌ای را برای عموم مردم جامعه ایجاد کرده که به تبع آن سیل بی شماری از پرونده‌های مربوط به کلاهبرداری، فروش مال غیر، خیانت در امانت را به سوی محاکم قضائی روانه کرده است که از جمله بارزترین این آسیب‌ها را فروش یک ملک به اشخاص دیگر است. به همین سبب معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضائیه مأموریت یافت پس از تصویب قانون مربوطه، هماهنگی‌های لازم را با دستگاههای ذی مدخل به منظور اجرای صحیح قانون موصوف به عمل آورده تا از ارتکاب جرایم این حوزه و اتلاف سرمایه آحاد جامعه پیشگیری کند.

به کل خریداران در این حوزه توصیه می شود به منظور جلوگیری از هرگونه سوء استفاده احتمالی، قبل از انعقاد هرگونه قرارداد پیش خرید ساختمان از کانون سردفتران و دفتریاران استان خود مشاوره حقوقی دریافت کنند.

اخبار روز را با جامعه خبر دنبال کنید./