دعاوی مشارکت در ساخت

دعاوی مشارکت در ساخت بنا به جهت یا جهات مطروحه آن دارای عناوین حقوقی متعددی است که اهم دعاوی مربوطه شامل فسخ، ابطال و مطالبه خسارت قراردادی مشارکت در ساخت خواهد بود. به همین جهت بنا به شرایط مندرج در هر قرارداد مشارکت در ساخت امکان طرح این قبیل دعاوی و حدود موفقیت درآن بسته به نحوه تنظیم قرارداد متفاوت است. که در ادامه به آنها اختصارا اشاره می نمائیم.

فسخ قرارداد مشارکت درساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت تابع قواعد عمومی قراردادها از جمله اصل الزام آور بودن قراردادها می باشد. به همین جهت امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و برهم زدن آن ، جز در موارد پیش بینی شده در قانون و تخلف از شروط  قراردادی از قبیل خیارشرط ، خیار تخلف از شرط ، خیار غبن و خیار تدلیس امکان پذیر نمی باشد.

·         جهات و شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت 

امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می تواند بنا به یکی از خیارات قانونی یا قراردادی ( اختیارات فسخ قرارداد ) باشد. که ضوابط و شرایط تحقق هر یک از خیارات متفاوت از دیگری است و بار اثبات وجود اختیارفسخ قرارداد و تحقق امکان اعمال حق با خواهان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت است.  که مصداق شایع آن خیار شرط و خیار تخلف از شروط قراردادی می باشد.

·         نحوه و مراحل فسخ قرارداد مشارکت درساخت

فسخ قرارداد ایقاع است و به صرف اعلام اراده انجام فسخ از طرف صاحب حق در عالم حقوق محقق می شود. ولی با فرض تحقق شرایط فسخ قرارداد ، خواهان می بایست در جهت مطالبه خسارت قراردادی و ممانعت از تضییع حقوق و ممانعت از طرح ادعاهای احتمالی طرف قرارداد، می بایست نسبت به انجام اقدامات زیر اقدام نماید.

1. اعلام مراتب اعمال حق فسخ با ذکر مبنا و جهت به طرف قرارداد از طریق ارسال اظهارنامه رسمی
2. طرحدعوای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با ذکر جهت و مبنای  تحقق اعمال حق فسخ قرارداد
3. اخذ حکم قطعی از دادگاه عمومی حقوقی یا مرجع تجدیدنظر

·         آثار فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

1.انحلال عقد

فسخ قرارداد موجب انحلال قرارداد از تاریخ اعمال حق فسخ قرارداد می شود و طرفین قرارداد نسبت به تعهدات در آینده مبرا می نماید. برهمین اساس فسخ اثر قهقرایی ( عطف به گذشته ) ندارد، مگر اینکه طرفین نسبت به بازگشت اثر فسخ به گذشته توافق نمایند.

2.استرداد عوضین

درخصوص استرداد عوضین قراردادی در حقوق ایران نص صریحی وجود ندارد. ولی با اخذ وحدت ملاک از ماده 286 قانون مدنی در خصوص اقاله و نظریه دکترین حقوقی و فقه امامیه و با تکیه بر عقل و انصاف می توان قائل به بازگشت مالکیت عوضین به مالک سابق شد.

امکان مطالبه خسارت قرارداد مشارکت درساخت  

در قراردادهای مشارکت در ساخت طرفین علاوه بر امکان اعمال فسخ قرارداد نسبت به تعیین خسارت قراردادی نیز اقدام می نمایند.در این حالت خواهان می تواند به صورت همزمان نسبت به طرح دعوای مطالبه خسارت در کنار دعوای فسخ قرارداد اقدام نماید.

دو حالت می توان متصور بود، حالت اول، اگر طرفین نسبت به تعیین این موضوع در قرارداد توافق نمایند، مکلف به پایبندی به این توافقات می باشند. ولی اگر نسبت به این موضوع قرارداد ساکت باشد، سازنده می تواند با اخذ تامین دلیل نسبت به ثبت و ضبط وضعیت موجود جهت ممانعت از ایجاد اختلاف در آینده نسبت به الزام سازنده به مطالبه هزینه های صورت گرفته اقدام نماید.

ابطال قرارداد مشارکت در ساخت

ابطال قرارداد مشارکت در ساخت ناشی از فقدان شرایط عمومی صحت معاملات از قبیل عدم اهلیت معامله ، فقدان قصد ، معلوم نبودن جهت معامله، نامشروع بودن جهت معامله ، جهل به عوضین و صوری بودن و درج شرط خلاف ذات مقتضای عقد، فقدان سمت معامله کننده بوده و در قالب طرح دادخواست بطلان قرارداد مشارکت در ساخت از طرف ذی نفع قابل طرح درمحاکم عمومی حقوقی می باشد.

·         جهات و موارد ابطال قرارداد مشارکت در ساخت

برای صحت هر قراردادی رعایت شرایط عمومی صحت معاملات مصرحه در مواد 190 و 230 قانون مدنی واجب است. قرارداد مشارکت در ساخت نیز در خصوص ابطال قرارداد تابع همین شرایط عمومی است. بر همین اساس طرف یا طرفین قرارداد مشارکت در ساخت با استناد به یکی از جهات زیر می توانند با اثبات فقدان هر یک از شرایط زیر، نسبت به طرح دعوای ابطال قرارداد مشارکت در ساخت در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک اقدام نمایند.

1. فقدان قصد و رضا
2. عدم اهلیت طرف یا طرفین معامله
3. جهل به موضوع معامله
4. عدم مشروعیت جهت معامله
5. صوری بودن قرارداد
6. درج شرط خلاف مقتضای ذات عقد

·         اثر ابطال قرارداد مشارکت در ساخت

با ابطال قرارداد مشارکت در ساخت برخلاف فسخ قرارداد مشارکت درساخت، قرارداد از ابتدا کان لم یکن و فاقد هر گونه اثر حقوقی خواهد بود و عوضین به طرفین قرارداد مسترد خواهد گردید. هر چند ممکن است معاملاتی نسبت به واحد های موضوع قرارداد نیز صورت پذیرفته باشد که حسب مورد طرح دعوای ابطال معاملات و اسناد متعاقب تنظیمی و خلع ید و قلع و قمع بنا ممکن است ضرورت یابد.

مطالبه خسارت قرارداد مشارکت در ساخت

نحوه مطالبه خسارت قراداد مشارکت در ساخت از سازنده بسته به شرایط مندرج در قرارداد متفاوت است. که دو حالت دارد.

·         میزان خسارت در قرارداد به جهت تخلف از تعهدات قراردادی پیش بینی شده باشد.

این حالت که متداول ترین روش جبران خسارت است. براساس آن خسارت به صورت روزانه یا مقطوع تعیین می شود. در این صورت متعهد له از اثبات وقوع خسارت و رابطه سببیت بین عدم اجرای تعهد و وقوع خسارت به خود بی نیاز است و صرف عدم ایفای تعهد در مهلت مقرر، مطالبه خسارت قراردادی را برای متعهدله امکان پذیر می نماید، ولو اینکه خسارتی به وی وارد نشده باشد.

دادگاه نیز به موجب تراضی طرفین و با توجه به ماده 230 قانون مدنی ، متعهد را به جبران خسارت توافق شده محکوم می نماید و نمی تواند مدیون را به کمتر یا بیشتراز آنچه توافق شده محکوم نماید.

·         میزان خسارت در قرارداد به جهت تخلف از تعهدات قراردادی پیش بینی نشده باشد.

در این حالت متعهد له علاوه براینکه باید وجود قرارداد و تعهد و منقضی شدن مهلت ایفای آن را اثبات نماید، می بایست نسبت به اثبات ورود خسارت به خود و رابطه سببیت بین عدم ایفای تعهد و ورود خسارت به خود اقدام نماید. لذا تشخیص شرایط مطالبه خسارت و مبلغ آن با ارجاع به کارشناسی توسط دادگاه تعیین می شود.

·         نحوه طرح دعوای مطالبه خسارت در قرارداد مشارکت درساخت

1. ثبت دادخواست حقوقی به طرفیت متعهد ازطریق دفاتر خدمات قضایی یا اعطای وکالت به وکیل دادگستری
2. ضمیمه نمودن قرارداد و مستندات لازم جهت اثبات رابطه قراردادی و نقض عهد متعهد
3. تصریح دقیق به تعهد یا تعهدات نقض شده در ستون دادخواست
4. تصریح به میزان دقیق خسارت قراردادی توافق شده در قرارداد یا تعیین آن وفق نظر کارشناس رسمی دادگستری