باکانون سردفتران مشکل نداریم/مشاورین املاک ودفاتر لازم وملزوم هم هستند

الهام مرادی/ بیش از ۵۰ سال است که مردم برای خرید، فروش، رهن و اجاره به بنگاههای املاک مراجعه و اقدام به عقد مبایعه نامه می کنند. این درحالی است که کانون سردفتران و دفتریاران و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این اقدام را مغایر با قانون دانسته و معتقد هستند دلالها حق عقد هیچگونه مبایعه نامه را ندارند و باید عقد قراردادها را به دفترخانه ها ارجاع دهند. چالش میان این دو نهاد تاثیر گذار در معاملات املاک، پس از گذشت ۳۹ سال از انقلاب اسلامی کاملا مشهود است. به نحوی که به گفته رئیس سازمان ثبت اسناد کشور بیشتر شکایات مردمی در دادگاه ها مربوط به قولنامه ها و مبایعه نامه های دستی در این بنگاه ها است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد حجم زیادی از پرونده‌های تشکیل شده در محاکم قضایی به علت ثبت مبایعه‌ نامه و قولنامه عادی در بنگاه‌‌های املاک است و دیگر جای بحثی باقی نمی‌ماند. طبق قانون کار، معنی بنگاه املاک دلالی، یعنی پیدا کردن مستأجر و مالک و یا فروشنده و خریدار و معرفی آن‌ها به یکدیگر است.
ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک دراین باره به صراحت می گوید: تمام عقود و معاملات مردم راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول در دفاتر املاک ثبت می‌شود. این بدان معناست که از دیدگاه قانون، مشاوران املاک صلاحیت هیچگونه تنظیم عقود یا قراردادی را ندارند.
از وقتی بنگاه‌‌های املاک به تنظیم مبایعه‌ نامه عادی و اجاره نامه روی آوردند گرفتاری‌‌های فراوانی در این زمینه پیش آمده و زندگی، امنیت روانی و مالی مردم را به مخاطره انداخته و این مشکلات پیامد نامطلوب چنین عملکردی بوده است.
قولنامه های دستی در بنگاه ها اعتبار ندارند
سعدالله فغان نژاد وکیل پایه یک دادگستری در مورد قولنامه های دستی که در بنگاه های املاک منعقد می شود گفت: روال عادی خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول اعم از ملک و خودرو به این صورت است که سند مبایعه‌نامه آن، توسط بنگاه‌ها یا معاملات ملکی تنظیم می‌شود و دو طرف پس از پایان همه کارهای خود به دفترخانه رسمی برای ثبت سند مراجعه می‌کنند؛ در صورتی که طبق روال منطقی و قانونی باید به شیوه ‌دیگر انجام شود. طبق قوانین نباید اسناد تنظیم‌شده توسط بنگاه‌ها اعتبار سند رسمی داشته باشد و اعتبار آنها تنها به دلیل شرایط خاص پذیرفته شده است که این شرایط خاص دیگر وجود ندارد. در حال حاضر قاعدتا هیچ فرقی میان سندی که در منزل یکی از طرفین قرارداد با حضور و امضای دو شاهد منعقد شود با آنچه در بنگاه‌ها واقع می‌شود، وجود ندارد. با توجه به آن چه کارشناسان مورد تاکید قرار دادند، بنگاه‌های املاک یا مشاوران املاک، تابع قانون تجارت هستند و بر اساس تعریف قانون تجارت نقش دلال را بر عهده دارند؛ بنابراین کار آنها نزدیک کردن طرفین معامله به یکدیگر برای انعقاد قرارداد است. اما کارشناسان توصیه می‌کنند برای اینکه قراردادی که ماحصل این فرایند است از اعتبار بیشتری برخوردار باشد و مشکلات احتمالی آینده کمتر شود، طرفین برای انعقاد قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و از تنظیم و انعقاد قرارداد در بنگاه های املاک خودداری کنند.
مشاورین املاک از حوزه صلاحیت خود خارج شده اند
محمد عظیمیان نائب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران درباره میزان صلاحیت مشاورین املاک گفت: ما حوزه مشاورین املاک را هیچ وقت نفی نکردیم.آنها در جامعه یک جایگاه حقوقی دارند اما از حوزه صلاحیت خود خارج شدند و وظایف آنها برایشان بد تعریف شده است. به عنوان دلالت کنندگان اشخاص برای تنظیم سند رسمی قطعا صلاحیت دارند اما در تنظیم سند صلاحیت ندارند. اشکال هم شاید با قوه قضائیه  و سازمان ثبت است که در سالهای گذشته آیین نامه هایی را مصوب کرده است که این مجوزها را خلاف قانون به مشاورین املاک دادند. از همین جا اعلام می کنیم که باتوجه به درخواست جناب آقای قلی خسروی رئیس محترم اتحادیه مشاورین املاک با تشکیل یک جلسه همفکری بین کانون سردفتران و دفتریاران و اتحادیه مشاورین املاک موافق هستیم و استقبال می کنیم. چون این دو نهاد باید به طور موازی کنار یکدیگر کار کنند نه اینکه در کارهای یکدیگر دخالت کنند.
مشکل اصلی ما با سازمان ثبت اسناد و املاک است نه کانون سردفتران
پس از این اظهار نظرها که برای مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه بنگاههای املاک خوشایند نبود وی اظهار داشت: رسالت کار ما بر این است که هر وقت طرفین به بنگاه مراجعه می کنند به آنها پیشنهاد رفتن به دفترخانه را بدهیم که این کار هم از طرف ما انجام می شود. از نظر بنده مشاورین املاک و دفترخانه های اسناد رسمی لازم و ملزوم یکدیگر هستند. ما به عنوان اتحادیه مشاورین املاک هیچ تقابلی با کانون سردفتران نداریم. مشکل ما در واقع با اصل ثبت است. درخواست ما از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این بود که بتوانیم حداقل وارد پلاک ثبتی شویم تا از مواردی قبیل بازداشت بودن مال، ممنوع المعامله بودن و مشکلات دیگری که ممکن است وجود داشته باشد مطلع شویم تا قراردادی  نوشته نشود و دردسری برای بقیه به وجود نیاید. با وجود اینکه به ما ابزاری ندادند و از این موارد ناآگاه هستیم توقع زیادی هم دارند. گله من از سازمان ثبت این است که چرا با ما هماهنگی ندارد، در صورتی که ما در انتهای هر قرارداد می نویسیم طرفین متعهد و ملزم هستند اسناد خود را در دفترخانه ثبت کنند. به جرات من این ادعا را می کنم که نون دفترخانه ها را ما مشاورین املاک تامین می کنیم.
متاسفانه اکثر مستاجران از رفتن به دفترخانه خودداری می کنند
قلی خسروی در ادامه افزود: ما یک سند عادی و یک سند رسمی داریم که سند رسمی را دفاتر اسناد رسمی و سند عادی را ما تنظیم می کنیم. ماده ۱۰ قانون مدنی می گوید قراردادی که بین دو یا چند نفر تنظیم می شود لازم الاجرا و نافذ است مگر اینکه خلاف شرع باشد. اکثر مستاجران وقتی مراجعه می کنند به آنها می گوییم که اگر شما قرارداد خود را رسمی بنویسید این مزیت را دارد و اگر عادی بنویسید این مزیت را داراست. وقتی خود مالک قبول نمی کند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند دیگر خارج از اختیار ماست چون ما حق تحقیق و تفحص در زندگی شخصی دیگران را نداریم و وظیفه اصلی ما دادن مشاوره است. سازمان ثبت اسناد و املاک و کانون سردفتران باید از طریق آموزش و رسانه ها به ترویج ثبت سند رسمی بپردازند.حال با این وجود کانون سردفتران و سازمان ثبت اسناد و املاک نمی توانند انتقادی نسبت به این موضوع داشته باشد چون ما به تنهایی نمی توانم فرهنگ مردم را تغییر دهیم.
درهر بنگاه املاک باید یک فارغ التحصیل از دانشگاه علمی کاربردی ما باشد
قلی خسروی درمورد تاسیس دانشگاه علمی کاربردی مشاورین املاک گفت: تا ۱۸ سال پیش می گفتند طبق قانون نظام صنفی هرکسی که خواندن و نوشتن بلد باشد می تواند پروانه کسب بگیرد. اما من با بررسی هایی که داشتم به این نتیجه رسیدم مشاورین املاک باید آموزش ببیند و با اصطلاحات حقوقی آشنا شوند تا بتوانند درکار خود موفق باشند. به مرور زمان ما این درخواست را به طور مکرر تکرار کردیم تا اینکه توانستیم آموزشگاهی را دایر کنیم. پس از مدتی مشاهده کردیم که آموزشگاه کفایت نمی کند و باید یک مرکز علمی کاربردی داشته باشیم تا به طور تخصصی تر آموزش بدهیم. من روزی که آمدم، اولین کاری که حتی قبل از تاسیس آموزشگاه انجام دادم این بود که درخواست دادم قاضی های بازنشسته را به ما معرفی کنند تا در ازای هر ۵ بنگاه املاک یک قاضی بازنشسته به عنوان مشاور قرار بگیرد. ۳ نفر از قضات سابقه خود را برای ما فرستادند اما با این تعداد کار ما انجام نمی شد. به همین دلیل به کانون وکلا مراجعه کردیم و درخواست کردیم نزدیک به ۱۰۰۰ وکیل به ما معرفی کنند. اما چون مبلغ پیشنهادی از طرف ما کم بود هیچ وکیلی قبول نکرد. پس از این ماجرا، آقای غلامحسین نظری در فرهنگسرای قانون از من دعوت و پیشنهاد دادند که صنف ما را حقوقدان کنند. بنابراین این دانشگاه علمی کاربردی تاسیس شد. در مرحله اول ۱۲۰ دانشجو یک دوره ۴ ماهه دیدند. در روز جشن فارغ التحصیلی این دانشجویان آقای ندیمی تقدیر نامه ای را به ما دادند که به این مناسبت ما آن روز را به عنوان روز مشاورین املاک نامگذاری کردیم. مرحله دوم به دلیل مشکلاتی که به وجود آمد برگزار نشد. سرانجام بعد از ۵ سال تلاش و کوشش من توانستم دانشگاه را بگیریم. هدف دانشگاه ما این است که بعد از آموزش دادن و فارغ التحصیل شدن دانشجویان کار آنها در جامعه فراهم باشد و در هر بنگاه یک فارغ التحصیل از این دانشگاه وجود داشته باشد.